계약갱신청구권 뜻과 사용방법 총정리!

 

계약갱신청구권, 알고 쓰면 내 집처럼 편해집니다

계약갱신청구권은 2020년 7월 주택임차보호법 개정으로 시행되었는데요. 

처음 제도가 나왔을 땐 낯설고 복잡하게 느껴졌지만,

이제는 전세·월세 계약을 앞둔 사람이라면 꼭 알아야 할 세입자 보호 제도 중 하나입니다.

이번 글에서는 계약갱신청구권이 무엇인지, 어떻게 쓰는지

그리고 주의할 점은 무엇인지까지 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.

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1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 세입자(임차인)가 기존의 임대차 계약이 끝난 후 

1회에 한해 2년 더 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

쉽게 말해, 집주인이 거절하지 못하면 내가 원할 때 기존 조건(혹은 소폭 인상 조건)으로 

2년 더 살 수 있는 권리라는 거예요.

도입 배경은 임차인의 주거 안정성 확보였습니다.

2년마다 불안한 계약 갱신을 반복하지 않고, 최소 4년간은 안정적으로 거주할 수 있도록 한 것이죠.

2. 계약갱신청구권 사용 조건

그렇다면, 이 권리는 아무 때나 사용할 수 있을까요? 몇 가지 조건이 필요합니다.

1. 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약일 것
2. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 서면 또는 구두로 갱신 의사를 통지할 것
3. 임대인이 아래 조건 중 하나에 해당하지 않을 것
   • 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우 (단, 2년간 실거주해야 함)
   • 임대차 기간 중 세입자가 계약 의무를 위반한 경우
   • 임대차 종료 후 재건축·철거 등의 정당한 사유가 있는 경우
   • 임차인이 2개월 분의 월세를 연체한 경우 
   • 임차인이 거짓으로 임차한 경우 
   • 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등

👉 Tip: 서면 통보가 가장 확실합니다. 문자, 카카오톡도 인정되며, 캡처해서 보관해 두는 걸 추천해요!

3. 갱신 시 임대료 인상 폭은?

계약갱신을 하게 되면 임대료를 기존 대비 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.
이건 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있지만, 대부분의 지역에서 5%가 한도입니다.

예를 들어, 보증금 1억 원의 전세라면, 최대 5%인 500만 원까지만 인상할 수 있다는 뜻이죠.

단, 계약 갱신이 아닌 새로운 계약을 할 경우엔 이 제한이 적용되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

4. 계약갱신청구권 사용 시 주의사항

1. 1회만 사용 가능
계약갱신청구권은 1번만 행사할 수 있는 일회성 권리입니다.

처음 계약을 체결한 뒤, 갱신청구권을 사용해 2년을 더 연장하면

그 이후에는 해당 권리를 사용할 수 없습니다.

 

2. 계약 자동 갱신과는 다르다
계약 만료일에 양측이 아무 조치도 하지 않고 조용히 지나가면 계약은 자동으로 갱신됩니다.

이때는 계약갱신청구권을 쓴 것이 아니며, 이후에도 1회 사용할 수 있는 권리가 남아있습니다.

 

3. 갱신 후 퇴거 시 위약금 주의
갱신청구권으로 계약을 연장한 뒤, 임차인이 2년을 채우지 않고 중도 퇴거할 경우,

집주인이 요구할 경우 위약금을 물어야 할 수 있습니다.

단, 전입일로부터 1년이 지난 후 중도 퇴거 시에는 

30일 전 통보 후 위약금 없이 해지 가능하니 잘 기억해 두세요.

 

4. 실거주 사유 남용 주의
일부 임대인이 "실거주하겠다"라고 세입자를 내보낸 후, 다시 전세를 놓는 경우가 있는데요. 

이런 경우 허위 실거주로 간주되어 손해배상 청구가 가능합니다.

최근 법원 판례도 이에 무게를 두고 있기 때문에, 억울한 상황이라면 법적 대응을 검토해 보세요.

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끝으로!

계약갱신청구권은 세입자에게 큰 도움이 되는 제도이지만, 

사용 시기, 조건, 통보 방법 등을 제대로 알고 있어야 불이익 없이 권리를 지킬 수 있습니다.

✔️ 처음 전·월세 계약할 때부터 계약갱신청구권의 존재를 염두에 두세요.
✔️ 갱신 의사가 있다면 만료일 2개월 전까지는 꼭 통보하세요.
✔️ 실거주 사유로 거절당했다면 진짜인지 확인할 필요가 있습니다.

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